人人贷红包活动（人人贷放款前收取费用是真是假）

久客联盟 • 2023-05-08 pm3:13:00 • 投稿 • 阅读 203

喜拿红包！明年起，100万房贷每月少还200元。到底转成浮动利率还是固定利率，当时网上还经过一阵激烈争吵。

其实无需争吵，只需自己对未来利率走势进行判断即可：如果你认为未来利率是下降的、那就转浮动利率，如果你认为未来利率是上涨的、那就选固定利率。

可当时的很多大V也来凑热闹，并给出了雷人的答案：如果自己的利率低、那就选择固定利率，这样可以锁定低利率；如果自己的利率高、那就选择浮动利率，这样能享受降息的好处…涨跌结果都说了，总能蒙对一个。

其实当时的正确做法就是选择浮动利率，因为在2020年2月和4月、5年期LPR分别降了0.05%和0.1%，也就是说2020年转成浮动利率的话、房贷利率立马减少0.15%（因为转换基数采用的是2019年12月的5年期LPR数值）。

若把7折利率转换成浮动利率，明年一月一日的房贷利率是多少呢？

房贷利率=5年期LPR-1.37%=4.3%-1.37%=2.93%，其利率甚至比3.15%的公积金贷款利率还要低。

经过累计0.5%的降幅，曾经上浮30%、6.37%的房贷利率，明年也将降为5.87%，但这相对于当下普遍4.1%的首套房贷利率仍然很高。

现在房贷利率史上最低、有的城市低至3.6%，但这针对的是新买房的新房贷，存量房贷利率下降只能通过LPR下降来实现…而LPR下降实在太慢，所以2018年前后买房利率站岗的人就在想法降低利率。

当下中国的存量房贷利率，无法通过向银行申请来实现下调、只能通过其他一些方法。

提前还贷。

如果房贷利率高、而自己又没有好的投资渠道或不善于投资理财，完全可以提前还贷。

一般情况下，还贷一两年后就可提前还款、且无罚金，可还部分、也可全额结清，并且绝大部分银行都可在手机银行预约、扣款。

提前还贷的前提是，你得有闲钱哦。

转公积金房贷。

可以把房贷转成低息的公积金房贷，它的前提是你所在的城市有这项业务。还有一个缺点，就是可能会消耗现金流…公积金贷款额度一般少、比如当地最高只能贷60万，而你的房贷尾款还有100万，此时就需要自筹资金把40万的缺口补齐。

对敲交易。

就是把你名下的房子卖给自己能控制的亲友，以对方名义申请新的低息房贷、从而实现房贷置换。

它的本质是一笔房屋买卖交易，除了要缴纳契税和个税（满五唯一无个税）外，还有道德风险…房价涨了、买入认会否承认是代持？在金钱利益面前很多人会把持不住；房价跌了、卖出人会否继续还月供并承担债务？

置换为经营贷。

因为以上置换高息房贷的方式都有天然缺陷、仅适合一部分人，所以大多数人都采用置换经营贷的方式、毕竟经营贷的利率也只有4%左右甚至以下。

经营贷也有缺陷。

首先是时间较短、一般是3年左右，只有个别城市会有10年、甚至20年的经营贷产品。所以存在到期还本需要大额资金（可以使用过桥资金，但会增加成本）、再审批贷款不通过、房价下跌再审批贷款额度减少等风险。

其次就是抽贷的风险。若自己本身就经营实体、如中小微企业或个体工商户等，这种转换没有一点问题，若本身不是经营、而是通过包装做假来获得经营贷，一旦被银行查实、会存在被要求提前还贷的风险。

如何置换高息房贷，每个人还是要根据自己的实际情况、通过思考分析并成本收益计算后再决定。

虽然今年存量房贷利率降了0.35%，100万房贷月还款只少了200元，但怎么说呢……聊胜于无啊。

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